公開日:2020年4月9日最終更新日:2023年1月5日

住宅ローン借り換え審査に通らない？落ちた？対策を公開！

住宅ローンの借り換えは住宅ローンを新たに契約する必要があるため、借り換え申込み時点で改めて住宅ローンの審査が行われます。そのため、住宅ローンを借り換えたいと考えていても審査に通るかどうかが心配で借り換えをためらっている人がたくさんいます。

”健康状態が悪化した”、”収入が少なくなった”、”マイホームの価格下落が大きそう”と言った落ちるかもしれないと不安に感じている程度であれば、”落ちても良いから審査基準が違う(違いそうな)複数の金融機関に申し込んでみる”のが最良の選択肢だったりするわけですが、改めて住宅ローンの審査で確認される項目について確認しておくことは大事なことです。

金融機関は住宅ローン審査に落ちた理由を開示してくれるわけではありませんが、国内の金融機関に対して毎年国土交通省が調査を行って審査項目・重視している点を開示しています。

このコラムでは2020年3月に国土交通省が発表した「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」の中から、住宅ローン審査に関するご紹介したいと思いますので、住宅ローン審査について知識を高め、住宅ローン借り換え審査にチャレンジしていただければと思います。

金融機関における住宅ローンの審査項目

住宅ローン審査を行う際に考慮する項目

同報告書の１８ページに住宅ローン審査に関する項目、具体的には年齢、健康状態、担保評価、勤続年数、年収、返済負担率、雇用形態など各種情報が記載されています。大きく分けると、「ご自身に関する項目」、「年収・信用情報に関する項目」、「担保に関する項目」の３つに分類できますので、それぞれその内容を解説したいと思います。

ご自身に関する項目

多くの金利機関では住宅ローンの完済年齢を８０歳未満としています。これを住宅ローンの借り換え時にあてはめると、現在４６歳の方が３５年返済での住宅ローン借り換えは審査に落ちることを示しています。SBI新生銀行など、「残りの返済期間よりも長い返済期間で借り換える」ことに対応している金融機関は一部ありますが、住宅ローン借り換えと共に残りの返済期間を延長させるのは審査上避けておいた方が良いでしょう。

また、最初に住宅ローンを借り入れた時に健康状態に問題がなかったとしても返済期間中に病気を患ってしまい、住宅ローン借り換え時の団信の審査に落ちてしまう可能性がある人は、ワイド団信の取扱いがある低金利住宅ローンを選択肢に入れておくと良いでしょう。出てきます。一般的な金融機関では住宅ローン借入に際し団信の加入が義務づけられているため健康状態が悪化していると住宅ローン借り換え審査に通らないう可能性があります。

具体的には、auじぶん銀行、ソニー銀行などが取り扱いをしています。なお、ワイド団信は金利に＋０．３％の上乗せされる大きな費用負担がありますので、ワイド団信を利用する前提で借り換えを行う価値があるかは事前にチェックしておくと良いでしょう。

ソニー銀行のワイド団信は年0.2％の金利上乗せ

ワイド団信の金利上乗せの相場は0.3％ですが、ソニー銀行は0.2％と低コストを実現しています。ワイド団信での借入となる可能性が高い方はソニー銀行にも漏れなく審査申込をしてみましょう。

三菱ＵＦＪ銀行のワイド団信

ソニー銀行の住宅ローンの詳細はこちら

年収、信用情報に関する項目

現在組まれている住宅ローン契約後に年収や雇用形態などに変化はありませんか？年収が減少していたり、正社員から契約社員などに雇用形態が変わった、転職直後などの場合には住宅ローン借り換え審査に影響が出てくると思われます。

住宅ローンの借入限度額は返済負担率より計算されています。これは毎月の返済額×12ヶ月分が年収の何％を占めるかを計算されているものであり、年収400万円以上は35％、年収400万円未満は30％とされています。年収400万円の方はローンの年間返済額が140万円以下であれば返済負担率が35％となる計算であり、月々の返済額×12ヶ月分が140万円を下回るかが重要となります。

物件の担保価値に関する項目

住宅は購入後すぐに価値が下がるとされており、マンションの場合、築10年で25％の価値が下がると言われています。 4,000万円で購入した新築マンションが購入後10年目に3,000万円の価値となると想定され、購入後10年目に住宅ローンの借り換え行おうとした場合に住宅ローン残高が3,000万円を超えていた場合には含み損状態となっているため住宅ローン借り換え審査に落ちる可能性が高まるものです。

住宅ローン借り換え審査対策！

住宅ローン借り換えの際に再度必要となる住宅ローン審査、金融機関により住宅ローン審査基準は異なっており、住宅ローン借り換えを確実に実現するためにも複数の金融機関に住宅ローン審査の申し込み行ってはいかがでしょうか。
この際に気をつけたいのが同じような規模感の金融機関複数に申し込まないこと(メガバンクだけ、地銀だけなど)。規模感が同じ金融機関ではどうしても住宅ローン審査基準が似通ってしまいます。このため規模感やビジネススタイルが全く違う複数の金融機関に住宅ローン借り換え審査を申し込みされてはいかがでしょうか。